2016年7月，住建部、发改委、财政部等三部委发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色的特色小镇。特色小镇立刻成为市场热点。
2017年1月14日，2017中国首届特色小镇模式创新与项目实操总裁峰会上，多位嘉宾表示，投资特色小镇切忌一拥而上。虽然很多房地产商将特色小镇作为投资和转型机会，然而，姜晓刚、汪传虎等人都表示，用传统的房地产开发思维做特色小镇，一定行不通，特色小镇是一个培育、孵化过程，需要高水平的运营和服务能力。
不能照搬房地产模式
“现在中国排名前20的房地产公司都跟我们接触过。我问他们为特色小镇准备了什么，他们的回答很一致。”参与设计了基金小镇等多个著名小镇的浙江南方建筑设计有限公司副总经理姜晓刚说，“首先，他们的住宅能力非常强，同时，他们告诉我有教育资源，医疗资源，还有商业资源。”
姜晓刚表示，这其实是典型的地产思维，“这些东西都是为房子升值做的配套”。然而，这些资源不具备足够的产业撬动能力。
“城市房地产不好做了，现在就做郊区或者小镇的地产，如果是这样的做法，在做特色小镇过程中肯定会遇到很多难以逾越的问题。”汪传虎认为。
姜晓刚笑言，“最大的区别是，房地产建成了就可以等着收钱了，特色小镇是建成了麻烦才刚刚开始。接下来就是运营的问题”。
汪传虎认为，中国已经过了大拆大建时代，进入了城市更新时代。原来的“城投+地产+招商”的模式，在向“城投+地产+投资+招商+服务”的模式转型。
“特色产业并不是靠招商能招来的。”汪传虎强调，特色小镇是一个培育孵化过程，需要企业用创新思维、撬动各方资源，共同开发、培育，从传统的地产开发模式，向运营服务模式转型。
他认为，未来做特色小镇的可能是三波人，一波人就是从地产商慢慢做产业，然后做金融，“从地上往天上做”；一部分人原来是搞金融的，“从天上往地上做”，通过资本把产业做落地；还有一类就是做产业的人，整合资本做产业联盟，打造特色小镇。
商业模式在哪里？
特色小镇在中国方兴未艾，但其如何落地仍是难题。姜晓刚透露，目前，南方设计已经承接了140多个特色小镇项目。“这些项目给我们的时候没有任务书，没有人知道怎么办。”
他称，非常有意思的是，“90%的项目都是其他公司做过的，但是感觉没有办法落地，所以找到我们，按照传统的做法做特色小镇，都会碰到没有办法落地的问题”。
汪传虎表示，目前面临的挑战有几个方面：第一个是理念、战略、资源支撑不匹配；第二，“很大的一个问题还是用传统的地产思维在做”。
第三则是产业内容缺失。“很多人说让农民在特色小镇里面卖特色产品，但开发商怎么挣钱？怎么支持下去？巨大的公共投入怎么产生回报？”
他认为，一些所谓的特色小镇的产业是“假的”，并没有把产业做起来。比如说，基金小镇，有人认为50个基金公司在这儿上班就叫基金小镇了，“肯定不成立”。也不是随便一个地方都可以做基金小镇，“西部地方做基金小镇就没有服务对象”。
“体育小镇就是把做体育的请来做体育，这是体育小镇吗？如何持续呢，这里面缺乏的环节有很多。”他质疑。
第四是，专业化运营能力不足。许多传统的地产商，运营能力不足以支撑特色小镇发展。
第五是金融环境的变革。汪传虎表示，传统的以抵押物为控制手段的金融模式不适合特色小镇，不能支撑特产产业、创新产业的发展，这些产业多是轻资产的。因此，必须创新金融工具。但传统开发企业对VC、PE、产业链金融等金融工具使用并不熟悉。
在汪传虎看来，开发商或者参与特色小镇建设的主体显然不仅仅是做房地产，物理空间只是很小的一部分，企业需要提供更多创新性的服务支撑，引入整合多种资源。金融，是核心工具，要通过资本的方式来导入这些创新型的服务，来催生或者孵化企业的增长。
同时，做特色小镇最大的问题就是投资的周期长，运营的时间长，回收慢，但是未来可能价值很大，“这个矛盾怎么解决，必须借助创新金融工具来解决”。
汪传虎提出一种模式：通过PPP解决基础设施投资建设问题，通过产业基金支持各类公司发展。最后，通过景区的资产证券化解决PPP退出和回报问题，通过IPO来解决股权投资的回报问题。
姜晓刚认为，在解决投资者资金回报问题上，整个平台要合理设计，“将短、中、长线都要组合起来”。
（本文来源财新网）