专家:如果只想短期套利，开发商会害了自己
今年7月份,第二批国家级特色小镇名单公示后,“特色小镇”概念再度在全国范围内升温。业内预计,处于风口的特色小镇未来市场空间将达5万亿。以房企为代表的投资开发商纷纷投身特色小镇建设,目前全国不下15家房企已有相关布局。但业内专家也提醒,应高度警惕特色小镇走向“房地产化”的道路。
特色小镇持续升温 市场空间将达5万亿元
特色小镇发源于浙江。2014年10月,在参观云栖小镇时,时任浙江省长李强提出:“让杭州多一个美丽的特色小镇,天上多飘几朵创新 彩云 。”这是“特色小镇”概念首次被提及。而让特色小镇这一话题在全国范围内迅速升温的,是去年7月份住建部、国家发改委和财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,提出到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。同年10月份,第一批127个国家级特色小镇名单公布。
短短一年时间,特色小镇在全国可谓遍地开花。今年7月27日,第二批276个国家级特色小镇公示名单出炉,至此,全国被列入国家级特色小镇名单的小镇共计403个。其中,广东共有20个小镇入选。这20个小镇遍布广州、佛山、中山、珠海、江门、肇庆、清远、河源、揭阳、汕头、潮州、梅州、茂名和湛江14座城市。而早在今年4月份,广东省发改委曾向媒体透露,广东计划在2017年建成30—50个独具岭南魅力、环境优美、形态多样的省级特色小镇,到2020年建成100个左右省级特色小镇。
特色小镇已成为一个风口,业内预计这一产业将在全国开启5万亿元市场空间。根据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国特色小镇建设战略规划与典型案例分析报告》,对目前国内建设的部分小镇进行统计后得出,平均一个特色小镇投资额在50亿元左右,规模较小的如云栖小镇投资额在10亿元左右,而像酷玩小镇、沃尔沃小镇等这类规模较大的可达百亿元以上。因此,按照住建部到2020年培育1000个左右特色小镇的规划,未来3到5年,我国特色小镇建设将产生5万亿元的市场空间。
上市房企年利率持续下滑
至少15家房企已有特色小镇布局
特色小镇巨大的建设空间将为相关企业带来巨大的市场机会,在政策的推动和市场持续火热的背景下,以各大房地产企业为代表的投资商和开发商跃跃欲试,投身特色小镇建设。当然,这其中包含房企们自身发展需求的内因。据克而瑞的分析报告,市场上三四线城市趋于饱和,一二线热点城市拿地成本高企,房企提高或维持其净利率的难度逐步增加。自2011年前后,标杆上市房企的毛利率和净利率都在持续下滑。因此,房企纷纷谋求多元化发展,寻求新的盈利增长点,业务逐步向金融、养老、物管等方向延伸。而目前政府积极筹划特色小镇项目建设,给房企提供了新的发展思路。
据新快报记者不完全统计,目前全国范围内,至少有碧桂园、绿城、华夏幸福、华侨城、万科、万达、绿地、华银基业、融创、保利、恒大、时代、奥园、富力、雅居乐等15家房企已有特色小镇布局,小镇打造主要集中在文旅、科技、产业、农业等几大领域。
曾有业内人士表示,80%的特色小镇都是文旅小镇。从布局特色小镇的房企看,文旅小镇的确可以说是最受青睐的选择。老牌运营代表有华侨城、万达,后起之秀有绿地、奥园等。1985年从深圳湾畔起步的华侨城,如今已连续多年雄踞全球主题公园集团“亚洲第一、世界第四”,其“造城”能力有目共睹。2016年5月,华侨城签约投资300亿元打造首个“文化+旅游+城镇化”小镇甘坑新镇,是深圳的首个特色城镇,被称为中国文创第一镇。此外,华侨城还将构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇。新“入局”的房企势头也不弱。今年年初,绿地集团董事长、总裁张玉良就曾透露,特色小镇将作为绿地在2017年的业绩增长点之一。今年8月10日,绿地集团公布的2017年7月新增房地产项目中,4个新项目就包括2个特色小镇项目,分别是山东莱芜雪野湖小镇和峨眉山文旅小镇,前者已于7月30日全面启动建设,计划用8年时间建设及培育,总投资逾1200亿元。
科技小镇其实可以看做是产业小镇的一个类型,但更多的是在为科技产业的发展提供服务,例如解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差等问题,提供产业人口住得起的房子,留住产业人口。2016年8月碧桂园产城融合战略发布会上,科技小镇首次亮相。在碧桂园的计划里,五年内将投资千亿元造出“中国硅谷”的现实范本。目前,碧桂园已完成5个科技小镇布局,首个项目惠州潼湖“创新小镇”已于今年5月份亮相。2017年碧桂园还将新增15个科技小镇项目,从而完成全年20个科技小镇的布局。同样聚集科创领域的还有时代地产。2016年12月时代地产公布“未来小镇”战略,5年内将从珠三角起步,斥资9000亿元投资30个“未来小镇”项目。截至今年上半年,时代地产集团已签约佛山南海全球创客小镇和广州白云空港小镇两大项目。
体育健康小镇作为特色小镇的重要形态之一,也成为不少自带体育基因的房企的首选。以清远“恒大欧洲足球小镇”为例,恒大对中国足球的贡献已是有目共睹的事,打造足球小镇自然也是水到渠成的事。依托恒大足球学校、英德国家女足训练基地、清新三坑足球训练基地等,恒大欧洲足球小镇拟成为立足珠三角地区、面向全球的国际足球文化名镇。此外,还有7月底宣布落户兰州七里河的“兰州恒大足球小镇”、华夏幸福在河北开发运营的霸州市足球运动小镇等。
专家
房地产业必不可缺 把握好“度”是关键
中国经济信息社发布的《全国特色小镇创建培育情况调研报告》指出,当前多数特色小镇还在规划建设当中,但是从内涵到外延都在发生偏离甚至变味的“特色小镇”日益多见,存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象,重数量、轻质量,进而造成新的难以消化的房地产库存。
国家发改委发展规划司副司长陈亚军就认为,特色小镇受房企追捧,主要是因为其解决了拿地贵的问题。特色小镇的占地面积往往要十几平方公里,以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低,但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理、执行研究员李学锋在接受媒体专访时就曾直言,在特色小镇投资结构中房地产投资不能超过20%:“特色小镇不是圈地趁机盖房子,这是政策上不可逾越的高压线。如果房地产投资超过20%,那就是骗人的。”
中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎则认为,房地产业是特色小镇必不可缺的元素。如果没有房地产业,就没法撑起特色小镇的物理空间。特色小镇的发展也尤其需要房地产企业家们的资本、技术和管理能力等。不过,他也提到,房地产开发“度”的把握关系到特色小镇能否拥有未来:“在特色小镇的建设和开发中,如果只有房地产业和房地产企业家,过度的房地产项目充斥特色小镇,那么特色小镇就会走向房地产化的道路。要高度警惕和避免房地产化的问题,处理好房地产业、房地产企业家和房地产化的关系。特色小镇开发不像单纯的房地产开发,它的管理周期、规划建设周期都很长,如果开发商没有长远的发展战略,只想短期套利,会害了自己,也害了特色小镇。”
（本文来源：新快报）