8月19日，“转型升级·资本对话—2018金融与地产领袖峰会”在深圳隆重举行。南方设计受邀参加本次峰会，副院长姜晓刚在峰会的圆桌对话上发表观点，引起关注。
姜晓刚：特色小镇核心使命是产业升级转型
今天想说的第一个问题就是特色小镇是什么？特色小镇不是小乡村、小城市、小乡镇。国家目前想做的特色小镇最核心的目标是什么？这就要说到特色小镇的核心使命了，特色小镇的核心使命是产业的转型升级，不是为了城镇化。
近些年，国内关于特色小镇的有过很多种提法，如住建部在2016年7月提出的“特色小城镇”，房地产商引导搭建的“住区小镇”，以及由浙江省发改委提出的以浙江模式为代表的“特色小镇”等等。提法不同，内容不同，做法也不相同。事实证明，最能经得起实践考验，取得实质性成果，也是目前国家在一直强调的是浙江省特色小镇模式。
第二个问题，特色小镇到底要解决什么？这就要说到中国的改革开放经济的三个阶段，1998年之前叫做成本驱动阶段，之后叫投资驱动阶段，十九大提到中国正处于创新驱动阶段。投资驱动最关键的要素是什么，或者最有价值的是什么？是土地。到现在这个阶段，就是创新驱动阶段，最有价值的已经不再是土地，而是人，高端人才和高端产业。
因此，从根本上看，特色小镇就是让高端人才进入到高端产业领域，激发其创造性，进而探寻到新的经济发展路径。所以这和特色小镇的产业在城市里、城郊结合部还是在农村没有关系。特色小镇规划的规划重点是要围绕人来重新构建，按原先过去的想法去做特色小镇，那肯定不可能成功。
第三个问题，特色小镇未来的情况会如何？原先做的特色小镇已经不再被政府承认，如果再用这种模式几乎不能从政府手里拿到土地资源和政策资源。那么，我们就要思考以下这些问题：
第一，特色小镇很核心的一个要素是降成本，如果地产撬动，就会首先撬动地价，一旦地价撬动，所有成本就上升了，这就违背了做特色小镇的初衷。深圳就是个例子，土地成本高导致人才外溢。
第二，对地方政府来讲，要先把产业做好，再出让土地，土地出让金可以高好几倍，那凭什么一开始就把土地卖给房地产公司呢？
第三，请记住房地产的本质是服务配套型产业，撬动不了任何的实际产业。我们必须思考，房地产目前的盈利模式、商业模式和特色小镇匹配吗？除了卖房子、做代建、做商品或者是直营、出租这五种传统盈利模式外，特色小镇还需要什么样的创新盈利。
第四，房地产的人才资源与行业的快速发展不匹配。怎么去扩大人才队伍，提高行业影响力。
以上几个问题解决了，才有了具备去做特色小镇的基本前提，政府才会相信你。我认为未来有三种企业可以发展的很好，第一是把产品做得非常好；第二是发挥房地产的本质—合作，去联合、去跨界；第三是利用房地产的优势，充分获取资源，如资金、土地，整合或者转型找不到资金的提供方。
（本文转自“搜狐焦点网”）